Quelles sont les règles de base du financement immobilier pour devenir propriétaire.

L’achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup le rêve d’une vie ou le début d’une stratégie d’investissements.

Vous vous demanderez si vous pouvez vous le permettre ? Et comment vous aller financer cet investissement. Nous sommes là pour vous aider à répondre à ces questions.

Avant même de passer à la recherche du bien, il est primordial de vous fixer un budget réaliste selon votre potentiel financier. Ce sont ensuite les institutions financières qui auront pour rôle de définir si votre situation vous permet d’absorber les charges d’un éventuel prêt hypothécaire. Comment déterminer votre potentiel d’achat, quelles sont les règles de base appliquées par la plupart des établissements bancaires, et enfin, comment procéder à l’achat d’un bien sans avoir les 20% de fonds propres nécessaires.

Vos fonds propres disponibles ?

Vous devez financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier par des fonds propres. 10 % de la valeur du bien doivent être issus d’une épargne personnelle provenant soit de votre compte épargne ou de votre 3e pilier.
Il est possible d’ajouter 10% ou plus provenant du 2e pilier LPP, également appelé LPP. Cette dernière sert à financer la retraite, mais elle peut être utilisée aussi dans le cadre d’un achat immobilier.  

Votre potentiel d’achat

La règle de base est la suivante : les fonds propres doivent représenter 20 % au minimum de la valeur du bien à acheter, dont 10 % en « cash ».

Les intérêts hypothécaires

Par rapport à vos fonds propres et à votre capacité d’amortissement, votre banque va définir la durée du prêt, le type de taux ainsi que le fractionnement du prêt hypothécaire. Votre établissement financier calcule votre capacité d’emprunt à un taux théorique de 5%. La raison de ce chiffre est basée sur une éventuelle hausse des taux. Il s’agit donc d’une sorte de sécurité. Actuellement, les taux sont très bas. Ils peuvent être négociés à 1% sur 10 ans.

L’amortissement

Lors d’un prêt, les banques imposent en général un amortissement d'environ un tiers de la valeur du bien sur 15 ans. Rien ne vous empêche d’augmenter le montant de l’amortissement selon vos revenus. Si vous amortissez (diminuez) votre dette hypothécaire rapidement, vous allez également en diminuer les d’intérêts. Dans leurs calculs, les banques estiment que l’amortissement représente environ 1% du montant emprunté.

Au moment de vous présenter auprès de votre banque (assurance ou encore une institution de prévoyance), sachez que le point le plus important pour votre créditeur sera celui d’évaluer votre capacité à vous acquitter de vos charges financières sur toute la durée du prêt jusqu’à son remboursement.

Il ne suffit pas d’arriver avec un apport d’au minimum 20%, il faut que les charges financières (intérêt théorique + amortissement + charges PPE) de votre futur bien immobilier ne dépassent pas 33% de votre revenu brut. Il s’agit là de la « règle du tiers ». Et elle est appliquée par la majorité des établissements bancaires. Des éléments comme la fluctuation des taux d’intérêts ou la stabilité de votre carrière professionnelle peuvent aussi rentrer en matière lors de votre évaluation par l’établissement bancaire.

Notre expertise, notre analyse, notre connaissance des rouages du système de financement bancaire sont à votre service.